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Entwurf zur Kostenkalkulation

Kulturdonnerstag 2024

Für unser Konzept einer sinnstiftenden und stadtzentrumsbildenden Nachnutzung der ehemaligen Stadthalle haben wir auch erste Überlegungen zur Wirtschaftlichkeit angestellt. Dies ist nicht ganz einfach, da die Stadtverwaltung seit Jahren auf den Abriss setzt und das Objekt seinem Schicksal überlässt, um schon allein auf diese Weise den geplanten Neubau zu erzwingen. Es gibt daher keine aktuellen Gutachten zum Zustand der Alten Stadthalle. Wir haben daher auf ein uns vorliegendes Gutachten aus dem Jahre 2003 zurückgegriffen, welches zweifelsfrei die Sanierungsfähigkeit der Alten Stadthalle feststellt. Dabei wurden zwei Sanierungsvarianten angeboten: Eine höherwertige Optimalvariante und eine preiswerte Minimalvariante. Wir haben bei unserer Kalkulation aus Vorsichtsgründen die Kosten der Optimalvariante herangezogen. Unter Berücksichtigung der Baupreisentwicklung bis zu einer angenommenen Fertigstellung in 2024 und unter Berücksichtigung angemessener Risikofaktoren ergibt sich folgendes Bild:

Sanierungskosten zu Preisen von 20031.830 TEUR
Sanierungskosten zu erwarteten Preisen von 20243.470 TEUR
Reserve für Unvorgesehenes174 TEUR
Sanierungskosten3.644 TEUR
Fördermittel Denkmalschutz (25%)911 TEUR
Sanierungskosten inkl. Fördermittel2.733 TEUR
weitere Kosten (Erbbaurecht, Zwischenfinanzierung)177 TEUR
Projektkosten insgesamt2.910 TEUR
ermittelte Nettokaltmiete7,50 EUR je Quadratmeter und Monat

Wir haben bei unserer Kalkulation angenommen, dass uns die Stadt die ehemalige Stadthalle im Rahmen eines Erbbaurechtes zur Verfügung stellt. Für uns ist schon aus Prinzip ein Ankauf ausgeschlossen. Grund und Boden haben einen unschätzbaren Wert, gerade in der heutigen Zeit. Auch und gerade für eine Stadt. Die Bedeutung dieses Objektes und des Standortes erfordern einen Verbleib in städtischem Eigentum. So geht moderne Stadtentwicklung. Unser Konzept sieht eine gemeinwohlfördernde Nutzung vor. Im Ergebnis heißt das: Wir setzen auf eine zentrumsfördernde und bezahlbare Nutzungsvielfalt. Nicht auf monetären Gewinn, sondern auf einen Gewinn für unsere Zivilgesellschaft. Das sollte der Stadt etwas wert sein. Daher gehen wir von einer hundertprozentigen Fremdfinanzierung getragen vom Kunst- und Kulturforum e. V. aus, abgesichert durch eine eigenkapitalersetzende Bürgschaft der Stadt Falkensee. All das führt zu folgendem Ergebnis: Zins- und Tilgungsleistungen an die finanzierende Bank zuzüglich angemessener Kosten für Instandhaltung, Verwaltung und Wagnis ergeben eine Nettokaltmiete in Höhe von rund 7,50 EUR je Quadratmeter und Monat. Vielfältige Erfahrungen aus anderen Städten, die der Kultur- und Kreativwirtschaft Gebäude oder Räumlichkeiten überlassen, zeigen oftmals auch einen intelligenten und kostensenkenden Umgang mit Ertüchtigungsmaßnahmen auf. Wir sind uns ziemlich sicher, dass das auch in der ehemaligen Stadthalle gelingen kann: Ergebnis: Die Projektkosten und damit auch die Miete haben noch Potenzial nach unten. Ein Neubau wird unabhängig von seinem fragwürdigen CO2-Fußabdruck diese Möglichkeiten nicht bieten können. Im Gegenteil, es wird teuer, die Vielfalt fehlt und eine bunte Stadtmitte hätten wir noch immer nicht. Eines noch zum Denkmalschutz: Unsere Konzeption ist ein erster aber konkreter Nutzungsansatz, der auch visuell zum Ausdruck bringen soll, dass unsere alte Stadthalle Potenzial hat. Uns ist völlig klar, dass bei einer Befürwortung des Erhaltes die Denkmalschutzbehörden in die Vertiefung unseres Vorhabens eng eingebunden werden müssen. Das wollen wir auch! Schließlich ist unser Ziel, das Alte mit dem Neuen sinnvoll zu verbinden. Unsere ehemalige Stadthalle möchte auch in Zukunft gesehen werden. Und bezahlbar bleiben.